Эксперты отмечают, что вторичный рынок недвижимости показал более высокую адаптивность в условиях кризиса по сравнению с первичным.
На форуме 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге, который проходил в начале октября, специалисты по недвижимости рассмотрели вопросы снижения цен на вторичном рынке и возвращения доступной ипотеки. Они также обсудили целесообразность совершения сделок купли-продажи в текущих условиях.
Эксперты пришли к выводу, что рынок демонстрирует устойчивость и не столкнется с масштабными кризисами.
Модератор дискуссии Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, заявил: «Специфика вторички в том, что она обанкротиться не может. Здесь нет себестоимости строительства, поэтому этот рынок всегда адаптируется под любые условия. Я думаю, что с оборотом на вторичном рынке в следующие годы всё будет неплохо».
Когда вернется доступная ипотека
Одним из ключевых вопросов на следующий год остается возвращение доступной ипотеки. Центробанк прогнозирует, что средняя ставка в 2026 году может составить 12–13%, и ЦБ постепенно ее снижает, но эксперты не уверены в продолжении этой тенденции.
Алексей Попов, руководитель «Циан. Аналитики», отметил: «Сейчас встал вопрос, как регулятор будет реагировать на инициативу по изменению налогового законодательства. Есть вероятность, что в краткосрочной перспективе это начнет разгонять инфляцию, поэтому вполне возможно, что трек по снижению ставки может замедлиться».
Эту позицию поддержала вице-президент Российской гильдии риелторов Ирина Зырянова.
Ирина Зырянова рассказала: «Честно скажу, что немножко сомневаюсь, сможем ли мы такими темпами к середине 2026 года прийти к снижению ключевой ставки до 15%. Нам всем как участникам рынка — риелторскому сообществу, банкам, страховым компаниям — конечно, этого бы хотелось. Но объективных причин для такого быстрого снижения я пока не вижу».
Однако текущее снижение ставки, по мнению экспертов, не следует оценивать исключительно положительно.
Алексей Попов пояснил: «Из недостатков и рисковых составляющих — обратная сторона снижения ключевой ставки. Это же происходит не просто так. Это значит, что у нас охлаждается экономика, потому что у нас есть замедление инвестиций и в росте доходов населения. На самом деле не весь комплекс решений ЦБ по снижению ключевой ставки следует [воспринимать] как однозначное благо. Это еще и отражение происходящего в экономике, особенно в ее гражданских секторах».
Семьи могут столкнуться с трудностями после снижения ставки. Сейчас многие из них вынуждены покупать жилье в новостройках по семейной ипотеке, где цены выше. Когда ипотека на вторичном рынке станет доступнее, может произойти рост стоимости квартир, как отметил исполнительный директор группы компаний «Новосёл».
Кирилл Гнетов поделился: «У меня есть гипотеза, что складывается парадоксальная ситуация: желающих расширить свои жилищные условия среди семей достаточно много, но возможностей у них сейчас меньше всех, потому что нужна максимальная доплата. Это формирует отложенный спрос. Когда ставки по рыночной ипотеке опустятся к каким-то приемлемым 12–14%, этот спрос выстрелит, а квартиры начнут дорожать».
Что с ценами
Специалисты единогласно считают, что заявленные цены за квадратный метр не соответствуют реальной ситуации на рынке.
Фактические сделки заключаются по более низким ценам, причем скидки часто оказываются существенными.
Алексей Попов сообщил: «Подрастают и номинальные цены в предложении — чуть меньше, чем официальная инфляция официально, и растет разница цен между первичкой и вторичкой. У нас в целом по стране не больше 35%, а в Екатеринбурге и того меньше — 15%. Я это связываю с очень конкурентным рынком, с тем, что хорошие качественные продолжения есть практически во всех районах. Но что интересно: как мы ни считаем, этот разрыв продолжает расти. При этом цены сделок на вторичке примерно на 20% ниже номинальных».
Он подчеркнул, что многие сделки сопровождаются скидками в 15–20%. Другие эксперты добавили, что размер дисконта может быть еще больше.
Алексей Найдёнов, представитель агентства «DAN-Недвижимость», прокомментировал: «Цену предложения диктуют покупатели. Прозвучала цифра в 20% скидки на недвижимость, но, я хочу сказать, что иногда дисконт на вторичке может быть существенно больше. Продавцы настолько завышают свои „хотелки“, что при появлении реального покупателя квартира может снижаться в цене не в тысячах рублей, даже не в сотнях тысяч, а в миллионах, если говорить про недвижимость премиум- или бизнес-сегмента».
Еще один участник обсуждения привел данные: более половины сделок совершается со скидками.
Продавцы часто идут на уступки в цене, поскольку продажа квартиры обычно является частью цепочки других сделок. Быстрое получение денег увеличивает шансы на одобрение ипотеки или рассрочки, поэтому они снижают цены для ускорения процесса.
По мнению Кирилла Гнетова, в IV квартале 2025 года реальные цены на вторичном рынке могут упасть на 3–6% для стимулирования сделок. Он рекомендует тем, кто планирует операции с недвижимостью, действовать в ближайшее время.
Эксперт посоветовал: «Средний срок экспозиции сейчас 70−100 дней. Если вы еще в этом году хотите продать квартиру, успеть можно, если выставить ее сейчас. С середины декабря спрос выключается, а возвращается он потихонечку только во второй половине января. С точки зрения покупки точно так же. Если купить нужно именно сейчас, попробуйте, поторгуйтесь. Если не получилось, уходите в конец этого года или в начало следующего. Диктуйте свои условия, продавцы будут более сговорчивы».
Покупают ли сейчас квартиры
С 2025 года программа льготной семейной ипотеки распространяется на вторичный рынок. Эксперты отмечают, что сделки по ней уже заключаются, но их количество невелико из-за строгих условий. В Свердловской области этим вариантом могут воспользоваться лишь единицы.
Тем не менее, купля-продажа квартир продолжается. В некоторых крупных городах, таких как Санкт-Петербург, объем сделок на вторичном рынке превышает показатели новостроек. С января по июнь только 36% всех transactions пришлось на первичный рынок.
В ряде крупных городов сделки с вторичным жильем происходят активнее, чем с новостройками.
Михаил Хорьков прокомментировал: «Тренды в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге в последние пять лет совершенно разные. Екатеринбург продолжает наращивать объемы строительства. У нас в работе сейчас более пяти миллионов квадратных метров. Питер тоже скатился до пяти миллионов, но с цифры в 10–12 млн „квадратов“. Это очень сильно влияет и на структуру продаж. Питер, наверное, один из немногих рынков, которые сегодня дефицитны по предложению. По крайней мере, там нет широкого ассортимента, нет выбора».
По словам Алексея Попова из «Циан. Аналитики», в целом объем продаж на вторичном рынке снизился на 5% по сравнению с прошлым годом.
Алексей Попов объяснил: «Это говорит о том, что рынок адаптировался даже лучше, чем первичка, потому что у первички снижение около 20%, а здесь всего минус 5%. В Екатеринбурге чуть похуже ситуация — минус 12%, но всё равно это в принципе укладывается в оптимистичные оценки уходящего года».
Объем предложения на вторичном рынке сократился в среднем на 10% по сравнению с 2024 годом. Эксперты связывают это с тем, что многие владельцы предпочли сдавать жилье в аренду, в том числе посуточно, вместо продажи.
В перспективе количество предложений может уменьшиться из-за активизации рынка. Особой популярностью пользуются квартиры с готовым ремонтом, так как покупатели стремятся избежать дополнительных затрат после приобретения.